Что делать, если началась просрочка в передаче квартиры
В ситуации, когда строительство вашего дома задерживается, а приобретенный вами объект недвижимости явно не будет готов к установленному в договоре сроку, правильные и своевременные действия помогут избежать массы проблем. Здесь мы попробуем разобраться, что же стоит предпринять человеку, оказавшемуся в подобной ситуации.
Опыт судебной работы по делам о защите прав дольщиков показывает, что удачно или относительно удачно свои проблемы могут решить те дольщики, которые раньше начнут действовать. Необдуманно форсировать события тоже не рекомендуется, но и ждать просрочки в три года и более не следует.
Для того чтобы не упустить шанс забрать у «умирающего» застройщика свои деньги (путем расторжения договора или взыскания неустойки), необходимо следить за процессом строительства вашего объекта. Рекомендую периодически проезжать мимо стройки и зарегистрироваться на форуме дольщиков. При этом очень важно выбрать неофициальный форум дольщиков, а не форумы, созданные застройщиком или компанией, которая продает квартиры от лица данного застройщика. Если в районе уже сформировалась инициативная группа, вступите в нее, если позволяет время, или хотя бы подпишитесь на получение информации от инициативной группы. Так вы будете информированы о ходе событий и поддержать ее важные инициативы. Если инициативная группа создана самими гражданами, а не менеджерами застройщика, то она безусловно нужна и будет вам полезна.
Совершив вышеуказанные действия, вы будете весьма информированы относительно событий на стройке и сможете оперативно принимать решения в зависимости от складывающейся ситуации.
Так вот, если вы видите, что строительство явно не может быть осуществлено в срок, установленный договором, если остановлено строительство домов, которые должны были возвести раньше вашего, и тем более, если просрочка по вашему объекту уже началась, у вас появляются права, которыми желательно воспользоваться своевременно.
Если Вы попали в такую ситуацию, перед вами встанет выбор между двумя вариантами:
- Продолжить ждать квартиру (нежилое помещение) и взыскивать неустойку, штрафы, моральный вред, убытки;
- Расторгать договор долевого участия (отказаться от квартиры/нежилого помещения) и требовать вернуть уплаченную по нему сумму и неустойку, штрафы, моральный вред, убытки.
Теперь подробней остановимся на плюсах и минусах обоих вариантов
- Вариант первый: Продолжаем ждать квартиру
- Плюсы:
- Вы остаетесь дольщиком и условная квартира при вас (этот плюс зависит от степени строительной готовности дома и финансового состояния застройщика, но в случае банкротства застройщика лучше быть дольщиком, чем денежным кредитором);
- Вы не несете риски расторжения (подробнее о рисках расторжения далее).
- Минусы:
- Если строительный проект затянется надолго, ожидание квартиры может занять долгие годы. Все это время вы будете без жилья/ваша инвестиция будет заморожена на неопределенный срок. В такой ситуации и неустойки взыскиваться не будут, и вы станете настоящим обманутым дольщиком.
- Вариант второй: Расторгаем договор долевого участия
- Плюсы:
- Вы можете успеть выйти из проекта с деньгами (цена квартиры/нежилого помещения + неплохие неустойки и штрафы) до того, как объект станет проблемным и превратиться в долгострой;
- На этом можно даже неплохо заработать.
- Минусы:
- Можно остаться и без права на получение квартиры и без денег.
Подробнее про ожидание квартиры:
Как правило, у дольщиков есть надежда, что органы государственной власти (Правительство/Администрация) помогут разрешить вопрос с достройкой дома, если стройка встанет. То есть дольщики согласны, что ждать придется долго, при этом уверены, что, в конечном счете, все будет достроено. При этом никто не понимает, почему это должно произойти, но надежда есть.
С точки зрения закона, такая уверенность вызывает сомнения. Закон не содержит прямой обязанности власти достроить дома в случае, если застройщик бросает объект/банкротится.
Да, случаи, когда власть помогает дольщикам, имели место быть, но, рассчитывать на это, как на сто процентный вариант, не рекомендую. Кроме того, по срокам тут все вообще не понятно. Все будет зависеть от политический и экономической ситуации.
В то же время я согласен с тем, что в случае банкротства застройщика лучше быть кредитором, ожидающим квартиру, чем кредитором, который расторг договор и остался с денежным требованием к застройщику, поскольку шансы на то, что рано или поздно объект будет достроен и вы все-таки получите свою квартиру, гораздо выше, чем шансы получить свои деньги при банкротстве.
Наше лучшее решение по взысканию неустойки выглядело следующим образом: при стоимости объекта 8 700 000 рублей за 1,2 года просрочки взыскано неустойки 2 300 000 рублей, штраф 1 150 000 рублей (суммы округлены в меньшую сторону), моральный вред 20 000 рублей. Решение Перовского районного суда г. Москвы от 23.12.2015 года по делу №2-7767/2015 (дать ссылку).
Подробнее про расторжение:
Тут есть один очень существенный риск, который вы должны учесть. Риск остаться в ситуации, когда квартиры у вас уже нет, а денег еще нет. При этом, вы понимаете, что уже никогда не будет. И риск этот связан с процессом расторжения договора. С самой процедурой.
Она выглядит следующим образом: вы отправляете уведомление о расторжении договора застройщику. Теоретически застройщик сразу после получения может идти в Росреестр и расторгать ваш договор. С этого момента застройщик вновь становится правообладателем квартиры и может ее продать третьему лицу (другому человеку/организации).
А вы в это время пойдете в суд и начнете судиться с застройщиком. Процедура расторжения от направления претензии до получения исполнительного листа занимает, как правило, от 4 до 8 месяцев (если дело не потеряли, судья не уволился или еще какая-то необычная проблема, которые случаются в судах). Так вот, если в этот период времени застройщик обанкротится (между получением им уведомления и фактическим взысканием денег в вашу пользу), вы останетесь без квартиры и без денег.
При этом, как показывает судебная практика (банкротство «СУ-155» и «Московский комбинат хлебопродуктов»), в случае неисполнения судебного решения по взысканию с застройщика суммы основного долга по расторгнутому договору участник долевого строительства сохраняет свое право на «восстановление» договора долевого участия/предварительного договора купли-продажи даже в случае расторжения договора. То есть бывший участник долевого строительства может, несмотря на расторжение договора, включиться в реестр кредиторов застройщика как в денежный реестр кредиторов (ожидание денег от застройщика), так и в имущественный реестр кредиторов (ожидание квартиры по расторгнутому договору). Более подробно о реестрах кредиторов при банкротстве застройщиков в статье «Банкротство застройщика».
В то же время, если вы рискнете и проведете расторжение вовремя, можно успеть выйти из проекта с деньгами (цена квартиры + неплохие неустойки и штрафы) до того, как объект станет проблемным и превратится в долгострой.
По нашему опыту лучшее решение по расторжению договора и взысканию неустойки выглядело следующим образом: размер долевого взноса 8 500 000 - неустойка 3 000 000 рублей, штраф 4 500 000 рублей, моральный вред 10 000 рублей. То есть человек сверх стоимости квартиры в 8,5 млн. получил почти 7,5 млн. штрафных санкций за год просрочки объекта и за 2,5 года пользования деньгами (суммы округлены). Решение Симоновского районного суда г. Москвы по делу № 02-4871/2016 (дать ссылку).
Именно поэтому рекомендую прикладывать усилия и отслеживать ход строительства и финансовую ситуацию по застройщику.
