Банкротство застройщика

Банкротство застройщика как процедура очень сложна и непредсказуема. В этой процедуре много нюансов и сильных игроков, которые задают правила игры. Как повернется процедура банкротства именно вашего застройщика, заранее спрогнозировать невозможно. Надо смотреть по ситуации и контролировать процесс постоянно.

Ниже приведены короткие инструкции на случай банкротства застройщика. В инструкциях переименованы первые и самые важные шаги, которые вы обязательно должны совершить, чтоб иметь право на получение чего-либо.

Краткое руководство на случай банкротства застройщика.

Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, не введенном в эксплуатацию.

Данное руководство одинаково распространяется на всех покупателей квартир, машиномест и иных помещений у застройщика, вне зависимости от того, по какой схеме приобретен объект недвижимости (договор долевого участия, уступка, предварительный договор или другие варианты). Всех приобретателей объектов недвижимости я назову «участники долевого строительства» или «покупатели». Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» далее по тексту именуется «ЗОБ».

В процедуре банкротства есть стадии. Согласно действующей редакции ст. 201.4 ЗОБ, банкротство застройщика сразу начинается со стадии конкурсного производства. Данный механизм не характерен для банкротства юридических лиц в целом, а распространяется только на застройщиков.

Однако, данное правило применяется к банкротству только тех застройщиков, заявления о банкротстве которых приняты арбитражным судом после 01.01.2018 года. Так банкротство группы компаний «Урбан Групп» (ЖК «Видный город», ЖК «Лайково», ЖК «Лесобережный», ЖК «Митино О2», ЖК «Опалиха О3», ЖК «Солнечная система») началось 09.07.2018 года сразу с конкурсного производства, потому что заявление о банкротстве юридических лиц данной группы было подано после 01.01.2018 года, а именно 09.06.2018 года. А вот банкротство ООО «ЭкспертСтрой» (ЖК «Новокосино») началось с процедуры наблюдения, потому что заявление о банкротстве данного застройщика принято арбитражным судом к производству до 01.01.2018 года, а именно 12.05.2017 года, но обоснованным было признано лишь 19.12.2018 года. Таким образом, ГК «Урбан Групп» начали банкротится по новым правилам, а ЖК «Новокосино» еще по старым, несмотря на то, что первая процедура введена позже, чем по Урбану.

В данный момент процесс банкротства застройщика может начаться с двух стадий:

  1. Наблюдение
  2. Конкурс (конкурсное производство)

Порядок Ваших действий является единым при наступлении любой из этих стадий, но есть нюансы. Так что про каждую стадию отдельно.

1. Действия в процедуре наблюдения:

Не позднее 30 календарных дней после опубликования в газете «Коммерсантъ» (смотрите объявления о несостоятельности) информации о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения необходимо подать письменное заявление о включении Ваших требований в один из реестров, которые откроются вместе с началом процедуры банкротства.

Реестры, в которые Вы можете заявить требования:

  1. Реестр требований участников строительства (ст. 201.1 и 201.7 ЗОБ), в который попадают только:
    • покупатели жилых помещений (квартир);
    • покупатели машиномест любой площади, а так же нежилых помещений площадью до 7 кв.м.
  2. Реестр денежных требований (ст. 201.5 ЗОБ), в который попадают:
    • покупатели остальных нежилых помещений, кроме прямо указанных в пп. 3 и 3.1. п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве (кроме машиномест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м.), а именно покупатели апартаментов, мансард, складских и коммерческих помещений, если эти помещения имеют площадь более 7 кв.м., где их условные требования о передаче нежилого помещения трансформируются в денежные требования о возврате той денежной суммы, которая была за объект уплачена;
    • участники долевого строительства, расторгнувшие договоры, по которым приобретали помещений в строящемся доме (согласно существующей и формирующейся судебной практике таковые, несмотря на расторжение договора, могут все же заявить требование в реестр участников строительства);
    • иные реестровые кредиторы застройщика (подрядчики, поставщики, банки, иные кредиторы, которым застройщик что-то должен)

2. Действия в процедуре конкурсного производства:

Не позднее 60 календарных дней (по новым правилам 90 календарных дней) после опубликования в газете «Коммерсантъ» информации о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения необходимо подать письменное заявление о включении Ваших требований в один из реестров, которые откроются вместе с началом процедуры банкротства.

Реестры, в которые Вы можете заявить требования:

  1. Реестр требований участников строительства (ст. 201.1 и 201.7 ЗОБ), в который попадают только:
    • покупатели жилых помещений (квартир);
    • покупатели машиномест любой площади, а так же нежилых помещений площадью до 7 кв.м.
  2. Реестр денежных требований (ст. 201.5 ЗОБ), в который попадают:
    • покупатели остальных нежилых помещений, кроме прямо указанных в пп. 3 и 3.1. п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве (кроме машиномест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м.), а именно покупатели апартаментов, мансард, складские и коммерческие помещения, если эти помещения имеют площадь более 7 кв.м., где их условные требования о передаче нежилого помещения трансформируются в денежные требования о возврате той денежной суммы, которая была за объект уплачена;
    • участники долевого строительства, расторгнувшие договоры, по которым приобретали помещения в строящемся доме (согласно существующей и формирующейся судебной практике таковые, несмотря на расторжение договора, могут все же заявить требование в реестр участников строительства);
    • иные реестровые кредиторы застройщика (подрядчики, поставщики, банки, иные кредиторы, которым застройщик что-то должен)

То же самое, что при процедуре наблюдения, только времени на заявление требований дается больше. Но это последний шанс попасть в реестры. Более реестры открываться не будут.

При этом, если вы пропустили срок на включение в реестр, его можно восстановить. Такое право не характерно для общих правил в банкротстве, но применяется судами к дольщикам.

Важно знать, что все дольщики, вне зависимости от того ждете вы денег или помещений, попадают в третью реестровую очередь требований кредиторов в части стоимости объекта. В части неустойки вы попадаете в четвертую реестровую очередь. Однако бывают и исключения. Подробно об очередях в ст. 201.9 ЗОБ.

Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ЗОБ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

При этом, до начала 2019 года юристами, представляющими интересы дольщиков, активно использовалась позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации (Определение от 14.01.2013 г. № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011), которая говорила, что положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 ЗОБ не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Таким образом, в случае начала процедуры банкротства застройщика участники долевого строительства, приобретшие нежилые помещения площадью более 7 кв.м., не являющиеся машиноместами в строящихся домах, в целях сохранения права получения этих объектов, были вправе обращаться в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на данного рода объекты.

Однако, 19 февраля 2019 года Верховный суд Российской Федерации вынес определение про делу №4-КГ18-92, согласно которому не признал вынесенное судом общей юрисдикции решение о признании права собственности дольщика на долю в объекте долевого строительства на том основании, что оно было вынесено после введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства. Верховный суд указал, что после введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства только арбитражный суд вправе рассматривать любые иски о признании права собственности.

В случае, если вы приобрели жилое помещение (квартиру), машиноместо любой площади, а так же иное нежилое помещение площадью менее 7 кв.м., в доме, введенном в эксплуатацию, вам необходимо обращаться с иском о признании права собственности в арбитражный суд, который рассматривает банкротное дело застройщика.

Подается соответствующее исковое заявление, и судья рассматривает вопрос признания права собственности.

В связи с этим, рекомендую обратиться с таким заявлением. Это надо сделать в течение процедуры банкротства.

При этом, в ЗОБ указано, что если дом сдан в эксплуатацию и подписан акт гос. комиссии, а акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком подписан до начала конкурсного производства, то можно подавать заявление о признании права собственности. Судебная же практика по делам о банкротстве застройщика несколько отличается от формулировок, содержащихся в ЗОБ, так что с учетом нашего опыта, могу рекомендовать обращаться с исками о признании права собственности на квартиру/машиноместо/нежилое помещение до 7 кв.м. даже в случае отсутствия акта приема-передачи объекта. Для целей признания права собственности главное, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Такие иски удовлетворяются арбитражным судом.

Данные решения суда необходимы вам для того, чтобы избежать попадания имущества в конкурсную массу для дальнейшей реализации с торгов, так что не рекомендую затягивать с этими действиями. Если при наличии такого решения имущество попадет в конкурсную массу, его можно будет оттуда исключить путем подачи ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы. Только так вы сможете защитить свое право на получение имущества.

Важной темой для покупателей нежилых помещений (кроме машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м.), дома которых не достроены (не введены в эксплуатацию), является вопрос возможности сохранения права на данные нежилые помещения в случае банкротства застройщика.

Поскольку ЗОБ вообще не предусматривает существование реестра требований участников долевого строительства о передаче нежилых помещений свыше 7 кв.м. (не машиномест), данные участники долевого строительства не сохраняют право претендовать на данные помещения. Эта проблема в равной степени ждет и участников долевого строительства, приобретших нежилые помещения свыше 7 кв.м. не являющихся машиноместами в домах, которые на момент начала банкротства застройщика, введены в эксплуатацию, но право собственности которых не оформлено в установленном порядке (не проведена государственная регистрация права собственности дольщика на данный объект).

Данные категории дольщиков имеют право включиться в денежный реестр кредиторов на сумму, которую они за это помещение уплатили, теряя при этом право на свое помещение. Данное помещение попадет в конкурсную массу и будет реализованно с торгов. При этом, как указал Верховный суд в Определении от 14.02.2019 года №308-ЭС18-15980, данные денежные требования кредитора (участника долевого строительства) считаются обеспеченными залогом того помещения, которое он приобретал (ст. 18.1 ЗОБ). Следовательно, при продажи имущества с торгов, участник долевого строительства вправе рассчитывать на реальную денежную компенсацию в размере 70 процентов от средств, полученных при реализации предмета залога (ст. 138 ЗОБ).

Возможность включения в реестр о передаче жилых помещений после расторжения договора долевого участия.

По смыслу норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).

При этом, как указал Президиум Высшего арбитражного суда в своем постановлении от 23 апреля 2013 г. N 13239/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других не денежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим существует мнение, что право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

В связи с вышеизложенной позицией Высших судов, представляется, что при наличии соответствующего волеизъявления участника долевого строительства, суд вправе изменить денежные требования на требования о передаче жилого помещения. Данная процедура подтверждается и существующей судебной практикой, в частности вышеприведенным постановлением ВАС РФ от 23 апреля 2013 года № 13239/12, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 августа 2016 г. по делу №А21-1828/2009, Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б".

Одним из свежих примеров включения участника долевого строительства в реестр на квартиру является Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2018 года по делу А40-53873/2017, которое было подтверждено Верховным судом Российской Федерации.

Однако же есть и отрицательные примеры из судебной практики. Так Определением №305-ЭС18-20821 от 21.12.2018 года Верховный суд Российской Федерации поддержал отказ судов нижестоящих инстанций во включении в реестр по передаче жилых помещений на квартиру по делу А41-76610/2016 по заявлению Буровой О.В., мотивируя это тем, что гражданка, заявив в Щелковском городском суде

Московской области требования о расторжении договора, выразила свою волю, что лишает ее права на включение в реестр по передаче жилых помещений и оставляет право на включение исключительно в денежный реестр кредиторов должника.

Таким образом, однозначной судебной практики нет, а процесс перехода из расторгнутого договора долевого участия в реестр по передаче жилых помещений, а не в денежный реестр кредиторов является спорным и не самым простым способом защиты нарушенного права. Ввиду вышеизложенного, расторжение договора долевого участия накануне банкротства застройщика является рискованным шагом для дольщика.

После включения в реестр кредиторов и/или признания за участником долевого строительства права собственности на его помещение участников долевого строительства ждет длинная процедура банкротства, целью которой является удовлетворение требований всех кредиторов. Процедура будет состоять из оспаривания сделок должника, собраний кредиторов и голосования по ключевым вопросам банкротства.

А.Д. Тютюнин
TOP