ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Часто так бывает, что застройщик, передав вам квартиру по акту приема-передачи, ставит вас в условия, когда для завершения процедуры оформления вашей собственности вам все равно приходится пройти через суд.
Рассмотрим самые распространенные случаи, когда для признания права собственности необходимо обращаться в суд.
Самые распространенные случаи:
- Предварительный договор купли-продажи. Многие квартиры все еще продаются по предварительным договорам купли-продажи. После достройки дома застройщик подписывает с участником долевого строительства временный акт приема-передачи, которым просто предоставляет право доступа в квартиру. В самом этом договоре никакой проблемы нет, в соответствии с данным видом договоров застройщик после достройки дома должен заключить с вами основной договор купли-продажи, и так вы станете собственником квартиры. Однако по правилам ст.209 и 429 ГК РФ договор купли-продажи может заключить только собственник имущества, а застройщик по каким-либо причинам зарегистрировал на себя право собственности на квартиру (это может быть как вина застройщика, так и влияние внешних факторов). В этом случае вы вправе обратиться с иском о признании права собственности, и суд устранит это нарушение права. С решением суда вы сможете зарегистрировать право в органах Росреестра.
- Застройщик находится в стадии, близкой к банкротству, или уже признан банкротом (идет одна из стадий банкротства, подробнее о которых в статье «Банкротство застройщика»). В этой ситуации рекомендуется признать право собственности на ваше имущество, особенно если процедура банкротства еще не началась и вами приобретено нежилое помещение площадью более 7 кв.м., не являющееся машиноместом (коммерческое помещение на первых этажах жилых домов, апартамент). В случае, когда дом введен в эксплуатацию, а акт приема-передачи помещения не подписан, лучше признать право собственности на объект как можно скорее. В противном случае можно его лишиться. Банкротство застройщика регулирует параграф 7 Федерального закон «О несостоятельности (банкротстве)». Статьи данного закона устанавливает разный порядок защиты прав покупателей жилых и нежилых помещений. У покупателей некторых категорий нежилых помещений права серьёзно ограничены, так что рекомендую признать право собственности до начала процедуры банкротства. Подробности в соответствующей статье «Банкротство застройщика».
Иски о признании права собственности согласно ст. 30 ГПК РФ подаются в суд по месту нахождении имущества (объекта долевого строительства), так что рекомендации по выбору подсудности, установленные
статьей «В какой суд подать иск», не применяются. Учтите при этом, что если вы объединяете в иске требования о признании права собственности с требованиями о взыскании неустойки, то иск все равно придется подавать в суд по месту нахождения имущества. Исключительная подсудность сильней альтернативной.
Также учтите, что госпошлина по искам о признании права собственности (в случае обращения в суд общей юрисдикции) платится исходя из стоимости объекта с учетом изъятий, установленных Законом «О защите прав потребителей».
При этом застройщики, как правило, сами не возражают против признания права собственности. Хотя бывают и исключения, такие как ПАО «Авгур Эстейт», например, в
деле Юрий Королев против АвгурЭстейт в Щербинском суде.
В случае положительного исхода дела и получения решения суда о признании права собственности на объект необходимо подавать соответствующее заявление в Росреестр (через Многофункциональные центры) и регистрировать право собственности.
Особняком стоят иски о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства. Подробнее данная категория споров рассмотрена в
статье «Банкротство застройщиков».
А.Д. Тютюнин
