06 июля 2020 года Законодательное собрание Республики Башкирия внесла в Государственную Думу законопроект, который предлагает кардинально изменить принципы приемки объектов долевого строительства и принципов начисления неустойки в случае наличия дефектов в объекте долевого строительства.

Что предлагается изменить:

По текущей редакции Закона «Об участии в долевом строительстве», дольщик, который пришел по приглашению застройщика на приемку объекта долевого строительства (квартира, апартаменты и др) и обнаружил недостатки, может отказаться от подписания акта приема-передачи объекта, составить дефектную ведомость. Застройщик же должен эти недостатки устранять, а за период устранения недостатков в пользу дольщика начисляется неустойка исчисляемая исходя из стоимости объекта долевого строительства в целом.

По внесенному законопроекту, предлагается остановить начисление неустойки за просрочку в передаче объекта в тот момент, когда дольщику предлагалось подписать акт и акт не был подписан дольщиком ввиду наличия недостатков в объекте. То есть дольщик должен принять объект, какие бы недостатки в нем не были обнаружены при приемке. Соответственно после обнаружения дефектов застройщику дается 30 дней на их устранение без каких-либо санкций и только после истечения 30 дней, в случае, если застройщик недостатки не устранил, дольщик вправе потребовать соразмерного уменьшения цены объекта (то есть взыскать с застройщика сумму, необходимую для устранения недостатков)

А неустойка в таком случае будет начисляться не на цену объекта долевого строительства, как было раньше, а на стоимость дефектов, которые были обнаружены независимым специалистом после истечения 30-и дневного срока на их устранение.

Как будут проводить оценку наличия или отсутствия дефектов: застройщик должен прийти на объект с независимым специалистом, который составит перечень дефектов.

Мнение юриста Андрея Тютюнина по предлагаемым изменениям:

По моему опыту случаи сдачи дома без электричества, с не работающими лифтами, отсутствием света, дырками в стенах и щелями в окнах происходят весьма часто. Причина сдачи домов в таком состоянии состоит в договоренностях между застройщиками и уполномоченными на принятие решений о вводе домов в эксплуатацию государственными органами (где-то за деньги, где-то ввиду необходимости улучшить годовые показатели сдачи домов в регионе). По ранее действующему закону к застройщику применялась строгая санкция в виде возможности для дольщика не принимать объект и взыскать неустойку за такие нарушения. Эта строгая санкция нивелировалась возможностью для судов уменьшать неустойки по своему внутреннему убеждению, применяя статью 333 ГК РФ. То есть случаи, когда дольщик просил законную неустойку в размере 1 млн рублей, а получал в суде 100 тысяч встречались часто. Так что застройщики обычно были не в обиде.

Теперь законодатель предлагает значительно ограничить теоретический размер ответственности застройщиков за передачу некачественного объекта.

Независимые оценщики недостатков, которые будут привлекаться застройщиком скорее всего не будут объективны. Данный механизм приведёт к тому, что при застройщиках появятся специализированные организации, которые будут на постоянной основе получать деньги за услуги от застройщиков и всегда будут вставать на сторону застройщика, не замечая строительные недостатки, им допущенные.

Примечательно, что в пояснительной записке к законопроекту приводятся примеры того, как же дольщики «жестко» взыскивают с застройщиков «огромные» суммы за недоделки в квартиры и приводят цифры. Разберем эти цифры.

В 2018 году на 164 судебных процесса взыскано 15 млн. рублей, из которых 55% неустойки и штрафы. То есть в среднем дольщик взыскивал с застройщика 91 463 рубля, из которых неустойка и штрафы это 50 304 рубля, а остальное реальные убытки. Из этих 50 тысяч неустойки, почти все дольщик отдал юристу за проведенную работу и никаких невероятной выгоды для себя не получил.

В 2019 году на 353 судебных спора взыскано 59 млн. рублей, то есть по 167 138 рублей на дольщика, из которых неустойки и штрафа на 100 тысяч рублей. Тоже не великая сумма.

В 2020 году на 328 исков взыскано 20 млн. рублей, что означает 60 975 рублей на дольщика из которых неустойки и штрафы меньше 33 тысяч рублей. То есть скорее всего дольщик даже не отбил расходы на юристов.

Цифры не выглядят устрашающе и не создается впечатление о нанесении непоправимого вреда застройщику действиями дольщиков. Более того, раз суды удовлетворяют требования дольщика, значит дольщик был прав и недостатки в объектах строительства действительно имели место. Может застройщикам надо внимательней относиться к качеству строительства?

Данную оценку законопроекта в своей статье опубликовала Российская Газета

https://rg.ru/2020/07/07/gosdume-predlozhili-zashchitit-zastrojshchikov-ot-novoselov.html