Отсутствие неустоек с застройщика в 2020 году

В 2020 году произошел ряд непривычных для современного человека событий, которые сильно поменяли общественный уклад. Пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний. Приостановка работы сделала затруднительным своевременное исполнения обязательств.

В период карантина законодатель был вынужден в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность. Интенсивность изменений впечатляла. Многие из них были очень актуальны. Государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств. Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли. Данные изменения значительно и беспрецедентно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Какое существенное нововведение произошло во взаимоотношениях дольщик-застройщик в 2020 году?

Так, 02.04.2020 года вышло Постановление Правительства Российской Федерации № 423, согласно которому:

- дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года;

- дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года;

- застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 03.04.2021 года. Отсрочка предоставляется до 01.01.2021 года.

Данные меры приняты Правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять строительство в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены разные в зависимости от региона, но нигде не был вынесен запрет на работу на период с 03.04.2020 по 01.01.2021 года. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает период временного запрета властей на ведение строительства.

Так, например, в г. Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13.04.2020 года и смогли возобновить работу с 12.05.2020 года.  Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев. Возможно, месяц простоя привел к сбоям в поставке оборудования, материалов или вынужденному роспуску рабочих, но многие считают, что послабления несоразмерны обстоятельствам и все риски крупного бизнеса в очередной раз компенсируются за счет граждан.

Что же происходит фактически и как вышеуказанные нормы применяют суды?

Удивительно, но данное постановление Правительства не всегда применяется судами.

Во-первых, по какой-то непонятной причине, не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 03.04.2020 года.

Во-вторых, имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права,  касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суду дано право принимать решение по своему внутреннему убеждению и возможно личное мнение судьи не совпадает с мнением застройщика. Эта история новая и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены. Покажет только время.

Так или иначе, данную ситуацию может поправить только судебная практика вышестоящих судов. Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами. Пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления. Какие-то из них отменят, какие-то останутся в силе.

Тем не менее при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года взыскана скорее всего не будет.

К чему привела данная защита застройщиков на практике?

Защита застройщика в такой ситуации сама по себе мера неплохая. Банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку. Так что в целях недопущения банкротства застройщиков, законодатель принимает меры, направленные на защиту застройщиков. Защита застройщика в некоторых случаях приводит к защите дольщиков, которые купили у него помещения.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, застройщик уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от дольщика совершения различных невыгодных ему действий, таких как:

- подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще. Даже, если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 03.04.2020 года). То есть квартиру вам должны были передать, например, в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта). Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никах санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации. Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет (суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев), но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы;

- подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади. Например, вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на 3 метра больше, чем вы оплатили и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт, требуя доплатить. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи вам квартиры до конца 2020 года. Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не 9 месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд;

- подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов. Принцип поведения застройщика такой же, как и в двух вышеописанных случаях. При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года. Способа борьбы тут два. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые и вы их просто не обнаружили при приемке.

Такие действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона, пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Ему легче было устранить строительные недостатки, чем идти на принцип и подвергать себя опасности взыскания неустойки, превышающей стоимость дефектов. Теперь застройщику нет никакой разницы передаст он объект дольщику в апреле 2020 года или в декабре 2020 года. Для большинства дольщиков такое промедление создает значительные проблемы и дополнительные существенные расходы (аренда) или неудобства (проживание с родителями или в маленькой площади, или в значительном удалении от работы). Данное отсутствие ответственности приводит к злоупотреблениям и шантажу. Многие дольщики соглашаются доплатить/потерять значительные суммы денег, но получить объект сейчас, чем бороться с застройщиком полгода без возможности компенсировать убытки за этот период. Для выбора правильного пути при принятии решения лучше каждую конкретную ситуацию обсудить с юристом.

Андрей Тютюнин