Можно ли продать (уступить) право требования неустойки юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, если договором долевого участия это запрещено?

В целях ограничения прав граждан – участников долевого строительства на взыскание неустойки с застройщиков, последние придумали прописывать в договоре долевого участия некоторыеограничения. Например, в договоре прямо прописывается запрет на уступку права требования неустойки дольщиком юридическому лицу и/или индивидуальному предпринимателю.

В обоснование возможности включать такое условие в договор долевого участия, застройщики ссылаются на п. 1 и 2 ст. 382 ГК РФ, которыми установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Застройщик пытается прописать прямой запрет на такую уступку в договоре или указывает, что для уступки права требования будет требоваться согласие застройщика, которое он, естественно, никогда не даст. На просьбу дольщика убрать этот пункт из договора, отвечает отказом.

Напомню, что по статистике, арбитражные суды в среднем дают большую неустойку, чем суды общей юрисдикции. Для целей получения больших неустоек, дольщики продают свои права требования юридическим лицам, которые обладают законном правом обратиться с соответствующим требованием в арбитражный суд. Подробно о плюсах и минусах обращения в арбитражный суд вы помете прочитать в моей статье «Продажа неустойки юридическому лицу и перевод дела в арбитраж».

Насколько это законно и что делать дольщику?

Данное условие договора, включенное в него незаконно по следующим основаниям:

Согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.12.2017 года «О некоторых вопросах применения положений главы 24  ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» Если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382, пункт 3 статьи 388 ГК РФ). Соглашением должника и кредитора могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого в соответствии с договором согласия на уступку, в частности, данное обстоятельство может являться основанием для одностороннего отказа от договора, права (требования) по которому были предметом уступки (статья 310, статья 450.1 ГК РФ).

В соответствии с  п. 17 того же Постановления Верховного суда, уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (пункт 3 статьи 388 ГК РФ).

В п. 3 ст. 388 ГК РФ указано, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Дополнительно, согласно п. 1 ст. 16 Закона России «О защите прав потребителей» Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 5 ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, условие договора о запрете на уступку денежного требования о выплате неустойки или условие об обязательном получении согласия застройщика на такую уступку незаконно и прописывается застройщиком для введения дольщика в заблуждение, создавая психологический эффект. Данный пункт не должен учитываться судами при рассмотрении иска.

Если представитель застройщика будет ссылаться на аргументы о том, что вы сами подписали это условие в договоре, напомните застройщику, что договор долевого участия является договором присоединения (ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации) и соответственно, вы не могли повлиять на условия договора при его заключении.

Андрей Тютюнин