Отсутствие неустоек с застройщика в 2020 году

В 2020 году произошел ряд непривычных для современного человека событий, которые сильно поменяли общественный уклад. Пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний. Приостановка работы сделала затруднительным своевременное исполнения обязательств.

В период карантина законодатель был вынужден в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность. Интенсивность изменений впечатляла. Многие из них были очень актуальны. Государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств. Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли. Данные изменения значительно и беспрецедентно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Какое существенное нововведение произошло во взаимоотношениях дольщик-застройщик в 2020 году?

Так, 02.04.2020 года вышло Постановление Правительства Российской Федерации № 423, согласно которому:

— дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года;

— дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года;

— застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 03.04.2021 года. Отсрочка предоставляется до 01.01.2021 года.

Данные меры приняты Правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять строительство в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены разные в зависимости от региона, но нигде не был вынесен запрет на работу на период с 03.04.2020 по 01.01.2021 года. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает период временного запрета властей на ведение строительства.

Так, например, в г. Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13.04.2020 года и смогли возобновить работу с 12.05.2020 года.  Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев. Возможно, месяц простоя привел к сбоям в поставке оборудования, материалов или вынужденному роспуску рабочих, но многие считают, что послабления несоразмерны обстоятельствам и все риски крупного бизнеса в очередной раз компенсируются за счет граждан.

Что же происходит фактически и как вышеуказанные нормы применяют суды?

Удивительно, но данное постановление Правительства не всегда применяется судами.

Во-первых, по какой-то непонятной причине, не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 03.04.2020 года.

Во-вторых, имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права,  касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суду дано право принимать решение по своему внутреннему убеждению и возможно личное мнение судьи не совпадает с мнением застройщика. Эта история новая и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены. Покажет только время.

Так или иначе, данную ситуацию может поправить только судебная практика вышестоящих судов. Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами. Пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления. Какие-то из них отменят, какие-то останутся в силе.

Тем не менее при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года взыскана скорее всего не будет.

К чему привела данная защита застройщиков на практике?

Защита застройщика в такой ситуации сама по себе мера неплохая. Банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку. Так что в целях недопущения банкротства застройщиков, законодатель принимает меры, направленные на защиту застройщиков. Защита застройщика в некоторых случаях приводит к защите дольщиков, которые купили у него помещения.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, застройщик уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от дольщика совершения различных невыгодных ему действий, таких как:

— подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще. Даже, если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 03.04.2020 года). То есть квартиру вам должны были передать, например, в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта). Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никах санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации. Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет (суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев), но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы;

— подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади. Например, вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на 3 метра больше, чем вы оплатили и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт, требуя доплатить. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи вам квартиры до конца 2020 года. Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не 9 месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд;

— подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов. Принцип поведения застройщика такой же, как и в двух вышеописанных случаях. При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года. Способа борьбы тут два. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые и вы их просто не обнаружили при приемке.

Такие действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона, пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Ему легче было устранить строительные недостатки, чем идти на принцип и подвергать себя опасности взыскания неустойки, превышающей стоимость дефектов. Теперь застройщику нет никакой разницы передаст он объект дольщику в апреле 2020 года или в декабре 2020 года. Для большинства дольщиков такое промедление создает значительные проблемы и дополнительные существенные расходы (аренда) или неудобства (проживание с родителями или в маленькой площади, или в значительном удалении от работы). Данное отсутствие ответственности приводит к злоупотреблениям и шантажу. Многие дольщики соглашаются доплатить/потерять значительные суммы денег, но получить объект сейчас, чем бороться с застройщиком полгода без возможности компенсировать убытки за этот период. Для выбора правильного пути при принятии решения лучше каждую конкретную ситуацию обсудить с юристом.

Андрей Тютюнин

Перенос сроков сдачи по ДДУ: подводные камни

Сейчас уже многие дольщики знают, что согласно Федеральному закону «Об участию в долевом строительстве» дольщик может взыскать неустойку с застройщика за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Схема кажется простой. В договоре установлен срок передачи объекта долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо или любой другой объект недвижимости). Если до указанного дня объект не передан, знающий дольщик требует выплатить неустойку. Если застройщик не платит добровольно, покупатель нанимает юриста, который идет в суд и взыскивает неустойку в судебном порядке. Всё вроде очевидно.

Но у застройщиков тоже есть юристы, которые выдумывают схемы, направленные на исключение возможности взыскать неустойку даже тогда, когда у покупателя есть на это право. Рассказываем о часто встречаемых хитростях и методах борьбы с ними.

Наиболее распространенные сценарии поведения застройщика:

1. Застройщик требует подписать акт сдачи-приемки объекта задним числом.

Что делать: читайте акт внимательно и подписывайте его той датой, когда вы фактически принимаете квартиру.

2. Застройщик включает в акт приема-передачи пункт, согласно которому дольщик «не имеет к застройщику никаких финансовых претензий».

Такая формулировка является фактически отказом от права на обращение в суд. Но согласно п. 2 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации отказ от права на обращение в суд недействителен. Включение такого пункта в акт не означает неграмотность застройщика. Это метод психологического давления.

Что делать: по возможности попросите исключить из акта такой пункт. Бывает такое, что застройщик соглашается это сделать. В противном случае, отказывайтесь подписывать акт приема-передачи. Обычно это работает. Но даже, если вы подписываете акт в таком виде, суд скорее всего встанет на вашу сторону. В моей практике не раз встречались случаи, когда суд взыскал неустойку с застройщика, несмотря на такую формулировку в подписанном акте приема-передачи. Случаев отказа в иске по такому основания не было, но поскольку судьи разные и риск есть, этот пункт лучше исключить.

3. Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым изменяет срок приема-передачи квартиры.

Что делать: такой «допник» тоже лучше не подписывать. Просто откажитесь от подписания, прямо указывая на то, что собираетесь взыскать неустойку за просрочку в передаче объекта. А если вы его подписали после ввода дома в эксплуатацию, то помните, что все изменения к договору долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации так же, как сам договор. И действительным это допсоглашение будет только в случае его государственной регистрации.

Есть высокая вероятность, что застройщик не сможет зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое изменяет срок передачи объекта после ввода дома в эксплуатацию. Росреестр это не пропустит. В этом случае, данное дополнительное соглашение является недействительным, несмотря на вашу подпись на нем. То есть суд, при расчете периода начисления неустойки, не будет принимать его во внимание.

Как видите, застройщику весьма непросто принудить вас подписать что-то, что ограничит ваше право на взыскание неустойки. Подписание документов — дело добровольное. Как обычно застройщику удается вас уговорить? Застройщик может угрожать тем, что в случае отказа в подписании не передаст вам ваш объект, не передаст ключи и не подпишет с вами акт приема-передачи объекта долевого строительства. Тем не менее, акт нужен дольщику для регистрации права собственности.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте.

Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп.

С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.

Однако и на этой стадии бывают случаи, когда застройщик хитрит. Например:

1. Направляет дольщику копию одностороннего акта приема-передачи. При этом в описи к письму пишет, что оригинал.

Что делать: вам придет ценное письмо с уведомлением о вручении — явиться за ним придется в почтовое отделение. Письмо выдадут после предъявления паспорта под роспись в получении. Открываете письмо сразу в почтовом отделении и в случае несоответствия содержимого письма, написанному в описи, просите сотрудников Почты России составить об этом соответствующий акт и подпишите его у сотрудника почты. С таким актом вы признаете право собственности в суде и взыщите с застройщика повышенную неустойку, так как суд будет видеть явное злоупотребление правом со стороны застройщика. Главное правильно фиксировать доказательства.

2. Направляет дольщику один экземпляр акта приема-передачи. А для регистрации права собственности в Росреестре экземпляров нужно два экземпляра акта.

Что делать: перед подачей документов на регистрацию, сделайте нотариальную копию акта приема-передачи и подайте оба акта на регистрацию. Дополнительно напишите заявление, что не возражаете против того, чтобы оригинал акта Росреестр оставил себе, а вам вернул нотариальную копию. Так ваше право собственности будет зарегистрировано.

3. Направляет дольщику односторонний акт приема-передачи с датой, предшествующей дате отправления письма.

Что делать: после получения такого письма, ответьте застройщику письмом, в котором укажите, что дата отправления письма и дата акта приема-передачи сильно отличаются, что свидетельствует о составлении акта приема-передачи «задним числом». Обращаясь в суд, вместе с требованием о взыскании неустойки, заявите требование о признании акта приема-передачи недействительным частично (в части даты акта). Вашим доказательством составления акта «задним числом» будет дата отправка письма. Дату отправки письма вы узнаете по отметке на конверте и печати почты на описи, которая будет в конверте. Истинной датой составления одностороннего акта для суда будет дата его отправки дольщику.

Андрей Тютюнин

Часто так бывает, что застройщик, передав вам квартиру по акту приема-передачи, ставит вас в условия, когда для завершения процедуры оформления вашей собственности вам все равно приходится пройти через суд.

Рассмотрим самые распространенные случаи, когда для признания права собственности необходимо обращаться в суд.

Самые распространенные случаи:

1. Предварительный договор купли-продажи. Многие квартиры все еще продаются по предварительным договорам купли-продажи. После достройки дома застройщик подписывает с участником долевого строительства временный акт приема-передачи, которым просто предоставляет право доступа в квартиру. В самом этом договоре никакой проблемы нет, в соответствии с данным видом договоров застройщик после достройки дома должен заключить с вами основной договор купли-продажи, и так вы станете собственником квартиры. Однако по правилам ст.209 и 429 ГК РФ договор купли-продажи может заключить только собственник имущества, а застройщик по каким-либо причинам зарегистрировал на себя право собственности на квартиру (это может быть как вина застройщика, так и влияние внешних факторов).  В этом случае вы вправе обратиться с иском о признании права собственности, и суд устранит это нарушение права. С решением суда вы сможете зарегистрировать право в органах Росреестра.
2. Застройщик находится в стадии, близкой к банкротству, или уже признан банкротом (идет одна из стадий банкротства, подробнее о которых в статье «Банкротство застройщика»). В этой ситуации рекомендуется признать право собственности на ваше имущество, особенно если процедура банкротства еще не началась и вами приобретено нежилое помещение площадью более 7 кв.м., не являющееся машиноместом (коммерческое помещение на первых этажах жилых домов, апартамент). В случае, когда дом введен в эксплуатацию, а акт приема-передачи помещения не подписан, лучше признать право собственности на объект как можно скорее. В противном случае можно его лишиться. Банкротство застройщика регулирует параграф 7 Федерального закон «О несостоятельности (банкротстве)». Статьи данного закона устанавливает разный порядок защиты прав покупателей жилых и нежилых помещений. У покупателей некторых категорий нежилых помещений права серьёзно ограничены, так что рекомендую признать право собственности до начала процедуры банкротства. Подробности в соответствующей статье «Банкротство застройщика».

Иски о признании права собственности согласно ст. 30 ГПК РФ  подаются в суд по месту нахождении имущества (объекта долевого строительства), так что рекомендации по выбору подсудности, установленные статьей «В какой суд подать иск», не применяются. Учтите при этом, что если вы объединяете в иске требования о признании права собственности с требованиями о взыскании неустойки, то иск все равно придется подавать в суд по месту нахождения имущества. Исключительная подсудность сильней альтернативной.

Также учтите, что госпошлина по искам о признании права собственности (в случае обращения в суд общей юрисдикции) платится исходя из стоимости объекта с учетом изъятий, установленных Законом «О защите прав потребителей».

При этом застройщики, как правило, сами не возражают против признания права собственности. Хотя бывают и исключения, такие как ПАО «Авгур Эстейт», например, в деле Юрий Королев против АвгурЭстейт в Щербинском суде.

В случае положительного исхода дела и получения решения суда о признании права собственности на объект необходимо подавать соответствующее заявление в Росреестр (через Многофункциональные центры) и регистрировать право собственности.

Особняком стоят иски о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства. Подробнее данная категория споров рассмотрена в статье «Банкротство застройщиков».

А.Д. Тютюнин

Банкротство застройщика как процедура очень сложна и непредсказуема. В этой процедуре много нюансов и сильных игроков, которые задают правила игры. Как повернется процедура банкротства именно вашего застройщика, заранее спрогнозировать невозможно. Надо смотреть по ситуации и контролировать процесс постоянно.

Ниже представлен краткий алгоритм действий, которые необходимо совершить, для того чтобы взыскать неустойку с застройщика.

Процедура расторжения выглядит примерно так же, но с некоторыми нюансами, которые будут упомянуты.

Итак, вы решили обратиться в суд. Вам необходимо выполнить следующие действия в указанной последовательности:

1. Претензия. Необходимо написать и отправить застройщику претензию, в которой четко сформулировать свои требования и предоставить ему срок на добровольное удовлетворение претензии. Претензионный порядок по требованиям о выплате неустойки составляет 10 календарных дней, а по требованиям о расторжении договора и возврате суммы долевого взноса 20 рабочих дней;
2. Иск в суд. После соблюдения претензионного порядка и определения подсудности (статья «В какой суд попасть»)  можно писать и подавать иск в суд. При цене иска выше 1 000 000 рублей необходимо платить госпошлину, хотя иногда суды принимают и рассматривают иски без госпошлины (но тут расчет на везение).
3. Предварительное судебное заседание/беседа. Как правило, судьи проводят такие подготовительные судебные заседания. На них обычно просто назначают дату основного заседания. Судья может задать сторонам интересующие его вопросы, предложить принести оригиналы документов (редко), дополнительные доказательства. Иногда судьи такие заседания не проводят. Причины указаны в статье «Сколько времени идет суд».
4. Основное судебное заседание. Заседание, на котором может быть вынесено решение и к которому стоит подготовиться. На нем нужно изложить суду свою позицию по делу и доказать несостоятельность доводов застройщика. Далее суд выносит решение по делу. Основное заседание может быть отложено.

Далее вам предстоит выбрать, хотите ли вы обжаловать вынесенное решение или оно вас устраивает. Если решение устраивает и вас, и застройщика (такое бывает часто), решение не будет обжаловано сторонами. В этом случае решение вступит в законную силу без рассмотрения судом апелляционной инстанции. В этом случае вам нужно будет просто получить исполнительный лист. Если же кто-то из сторон обжалует вынесенное решение, то дело будет передано в апелляцию для повторного рассмотрения. Теперь подробнее о конкретных вариантах.

1. Получение исполнительного листа. Если решение вступило в законную силу, вам необходимо получить решение с отметкой суда о вступлении в силу и исполнительный лист. Исполнительный лист вам нужен для исполнения решения, а само решение — для архива.
2. Апелляция. Если кто-то из сторон подал апелляционную жалобу, и она соответствует требованиям, установленным законом, дело уйдет в суд апелляционной инстанции и будет повторно рассмотрено коллегией из трех судей. Суд апелляционной инстанции вправе оставить решение без изменения либо изменить его и вынести новое решение, хотя, как правило, суды апелляционной инстанции оставляют решения нижестоящих судов в силе. Примерно через месяц после заседания в апелляции Московский городской суд возвращает дело в первую инстанцию, где вы можете получить исполнительный лист.
3. Исполнение. После получения исполнительного листа вам надо его исполнить и получить деньги. Для этого вам необходимо предъявить исполнительный лист в банк должника или в службу судебных приставов.
4. В случае если денег у должника нет (предъявление исполнительного листа не дало результата), вы можете обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве должника или с заявлением о вступлении в дело о банкротстве, если банкротное дело уже открыто судом. Данное действие будет иметь смысл в том случае, если в вашем исполнительном листе имеется сумма основного долга и она превышает 300 000 рублей. То есть в случае с взаимоотношениями застройщик – дольщик данная схема применяется при расторжении договора (суммой основного долга в данном случае будет являться стоимость квартиры, которую суд вам присудил по решению). Подробней о процедуре банкротства в соответствующей статье «Банкротство застройщика».

Данный алгоритм является примерным и оптимальным для данной категории споров.  Однако на практике зачастую возникают сложности и нюансы, которые необходимо учитывать. Данные сложности часто возникают у неопытных специалистов. Разного рода недостатки придется урегулировать в процессе суда, что повлияет на время и качество процесса.

А.Д. Тютюнин

В ситуации, когда строительство вашего дома задерживается, а приобретенный вами объект недвижимости явно не будет готов к установленному в договоре сроку, правильные и своевременные действия помогут избежать массы проблем. Здесь мы попробуем разобраться, что же стоит предпринять человеку, оказавшемуся в подобной ситуации.

Опыт судебной работы по делам о защите прав дольщиков показывает, что удачно или относительно удачно свои проблемы могут решить те дольщики, которые раньше начнут действовать. Необдуманно форсировать события тоже не рекомендуется, но и ждать просрочки в три года и более не следует.

Для того чтобы не упустить шанс забрать у «умирающего» застройщика свои деньги (путем расторжения договора или взыскания неустойки), необходимо следить за процессом строительства вашего объекта. Рекомендую периодически проезжать мимо стройки и зарегистрироваться на форуме дольщиков. При этом очень важно выбрать неофициальный форум дольщиков, а не форумы, созданные застройщиком или компанией, которая продает квартиры от лица данного застройщика. Если в районе уже сформировалась инициативная группа, вступите в нее, если позволяет время, или хотя бы подпишитесь на получение информации от инициативной группы. Так вы будете информированы о ходе событий и сможете поддержать ее важные инициативы. Если инициативная группа создана самими гражданами, а не менеджерами застройщика, то она безусловно нужна и будет вам полезна.

Совершив вышеуказанные действия, вы будете весьма информированы относительно событий на стройке и сможете оперативно принимать решения в зависимости от складывающейся ситуации.

Так вот, если вы видите, что строительство явно не может быть осуществлено в срок, установленный договором, если остановлено строительство домов, которые должны были возвести раньше вашего, и тем более, если просрочка по вашему объекту уже началась, у вас появляются права, которыми желательно воспользоваться своевременно.

Если Вы попали в такую ситуацию, перед вами встанет выбор между двумя вариантами:

— Продолжить ждать квартиру (нежилое помещение) и взыскивать неустойку, штрафы, моральный вред, убытки;

— Расторгать договор долевого участия (отказаться от квартиры/нежилого помещения) и требовать вернуть уплаченную по нему сумму и неустойку, штрафы, моральный вред, убытки.

Теперь подробней остановимся на плюсах и минусах обоих вариантов

1. Вариант первый: Продолжаем ждать квартиру

a. Плюсы:

i. Вы остаетесь дольщиком и условная квартира при вас (этот плюс зависит от степени строительной готовности дома и финансового состояния застройщика, но в случае банкротства застройщика лучше быть дольщиком, чем денежным кредитором);

ii. Вы не несете риски расторжения (подробнее о рисках расторжения далее).

b. Минусы:

i. Если строительный проект затянется надолго, ожидание квартиры может занять долгие годы. Все это время вы будете без жилья/ваша инвестиция будет заморожена на неопределенный срок. В такой ситуации и неустойки взыскиваться не будут, и вы станете настоящим обманутым дольщиком.

2. Вариант второй: Расторгаем договор долевого участия

a. Плюсы:

i. Вы можете успеть выйти из проекта с деньгами (цена квартиры/нежилого помещения + неплохие неустойки и штрафы) до того, как объект станет проблемным и превратиться в долгострой;

ii. На этом можно даже неплохо заработать.

b. Минусы:

i. Можно остаться и без права на получение квартиры и без денег.

Подробнее про ожидание квартиры:

Как правило, у дольщиков есть надежда, что органы государственной власти (Правительство/Администрация) помогут разрешить вопрос с достройкой дома, если стройка встанет. То есть дольщики согласны, что ждать придется долго, при этом уверены, что, в конечном счете, все будет достроено. При этом никто не понимает, почему это должно произойти, но надежда есть.

С точки зрения закона, такая уверенность вызывает сомнения. Закон не содержит прямой обязанности власти достроить дома в случае, если застройщик бросает объект/банкротится.

Да, случаи, когда власть помогает дольщикам, имели место быть, но, рассчитывать на это, как на сто процентный вариант, не рекомендую. Кроме того, по срокам тут все вообще не понятно. Все будет зависеть от политический и экономической ситуации.

В то же время я согласен с тем, что в случае банкротства застройщика лучше быть кредитором, ожидающим квартиру, чем кредитором, который расторг договор и остался с денежным требованием к застройщику, поскольку шансы на то, что рано или поздно объект будет достроен и вы все-таки получите свою квартиру, гораздо выше, чем шансы получить свои деньги при банкротстве.

Наше лучшее решение по взысканию неустойки выглядело следующим образом: при стоимости объекта 8 700 000 рублей за 1,2 года просрочки взыскано неустойки 2 300 000 рублей, штраф 1 150 000 рублей (суммы округлены в меньшую сторону), моральный вред 20 000 рублей. Решение Перовского районного суда г. Москвы от 23.12.2015 года по делу №2-7767/2015.

Подробнее про расторжение:

Тут есть один очень существенный риск, который вы должны учесть. Риск остаться в ситуации, когда квартиры у вас уже нет, а денег еще нет. При этом, вы понимаете, что уже никогда не будет. И риск этот связан с процессом расторжения договора. С самой процедурой.

Она выглядит следующим образом: вы отправляете уведомление о расторжении договора застройщику. Теоретически застройщик сразу после получения может идти в Росреестр и расторгать ваш договор. С этого момента застройщик вновь становится правообладателем квартиры и может ее продать третьему лицу (другому человеку/организации).

А вы в это время пойдете в суд и начнете судиться с застройщиком. Процедура расторжения от направления претензии до получения исполнительного листа занимает, как правило, от 4 до 8 месяцев (если дело не потеряли, судья не уволился или еще какая-то необычная проблема, которые случаются в судах). Так вот, если в этот период времени застройщик обанкротится (между получением им уведомления и фактическим взысканием денег в вашу пользу), вы останетесь без квартиры и без денег.

При этом, как показывает судебная практика (банкротство «СУ-155» и «Московский комбинат хлебопродуктов»), в случае неисполнения судебного решения по взысканию с застройщика суммы основного долга по расторгнутому договору участник долевого строительства сохраняет свое право на «восстановление» договора долевого участия/предварительного договора купли-продажи даже в случае расторжения договора. То есть бывший участник долевого строительства может, несмотря на расторжение договора, включиться в реестр кредиторов застройщика как в денежный реестр кредиторов (ожидание денег от застройщика), так и в имущественный реестр кредиторов (ожидание квартиры по расторгнутому договору). Более подробно о реестрах кредиторов при банкротстве застройщиков в статье «Банкротство застройщика».

В то же время, если вы рискнете и проведете расторжение вовремя, можно успеть выйти из проекта с деньгами (цена квартиры + неплохие неустойки и штрафы) до того, как объект станет проблемным и превратится в долгострой.

По нашему опыту лучшее решение по расторжению договора и взысканию неустойки выглядело следующим образом: размер долевого взноса 8 500 000 — неустойка 3 000 000 рублей, штраф 4 500 000 рублей, моральный вред 10 000 рублей. То есть человек сверх стоимости квартиры в 8,5 млн. получил почти 7,5 млн. штрафных санкций за год просрочки объекта и за 2,5 года пользования деньгами (суммы округлены). Решение Симоновского районного суда г. Москвы по делу № 02-4871/2016.

Особый статус приобретателей нежилых помещений.

В особенно проблемную ситуацию могут попасть приобретатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м., не являющихся машиноместами. Согласно пп. 3.1. п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, в случае банкротства застройщика, приобретатели жилых помещений (квартир), машиномест любой площади, а так же иных нежилых помещений площадью до семи квадратных метров вправе предъявить свои требования о включении в реестр требований о передаче машиноместа и/или нежилого помещения.

Таким образом, данная действующая в настоящий момент редакция Закона не позволяет включиться в реестр/признать право собственности на нежилое помещение, если оно больше 7 кв.м. и не является машиноместом. С данной проблемой столкнутся приобретатели апартаментов и коммерческих помещений на первых этажах новостроек. Сложившаяся практика арбитража не позволяет дольщику признать такое право. Согласно абзацу 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, право признать право собственности дольщик теряет после введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства. Такое действие можно совершить только до банкротства застройщика. Ранее имеющаяся практика о признании прав собственности за дольщиками в судах общей юрисдикции в процедуре банкротства была поставлена под сомнение Верховным судом в определении от 19.02.2019 года по делу №4-КГ18-92.

Более подробно о вариантах поведения таких дольщиков вы можете прочитать в статье «Банкротство застройщиков», но приобретателям таких помещений, при начале просрочки в сдаче объекта стоит задуматься о признании права собственности на данное помещение, если дом сдан в эксплуатацию или долю в объекте незавершенного строительства, если дом не сдан в эксплуатацию. Так же более внимательно, чем приобретателям квартир, машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м., приобретателям иных нежилых помещений можно рассмотреть вариант расторжения договора, риски которого я описал выше.

Именно поэтому рекомендую прикладывать усилия и отслеживать ход строительства и финансовую ситуацию по застройщику.

А.Д. Тютюнин

Очередным вопросом, возникающим перед участником долевого строительства, является вопрос, в какой суд подать иск.

Перед подачей иска в суд не забудьте соблюсти обязательный претензионный порядок, который при взыскании неустойки составляет 10 календарных дней, а при расторжении -20 рабочих.

Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет заявителю варианты выбора, что на языке права называется «альтернативная подсудность».

Так вот, альтернатива состоит в том, что вы вправе сами определить, в какой суд подать иск, однако сам этот перечень определяет Закон.

 Вы выбираете между:

1. Судом по месту нахождения ответчика;
2. Судом по месту регистрации истца (любого участника долевого строительства по договору);
3. Судом по месту исполнения договора.

Рассмотрим эти варианты ближе.

1. Суд по месту нахождения (регистрации согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц) ответчика (застройщика). От многих людей я слышал точку зрения о том, что суд по месту нахождения застройщика обязательно подконтролен застройщику. Я с данным мнением не согласен. История о том, что застройщик обязательно договаривается с судом на предмет снижения неустоек сильно преувеличена. Напротив, зачастую суд по месту нахождения застройщика лучше других судов города знает ситуацию по стройке, реальные причины просрочки и не потребует от истца необходимости доказывать какие-либо обстоятельства. Бывают такие случаи, когда судья знает проблемы стройки лучше, чем истец (дольщик) или его представитель. Если судья постоянно будет рассматривать дела по какому-то конкретному застройщику, то в вопросе явно разберется и будет рассматривать дело, зная важные нюансы. Для дольщика это является одновременно и плюсом, и минусом. Недостатком является то, что такой судья имеет свою твердую точку зрения и заранее знает, какую неустойку он даст. Переубедить этого судью будет трудно. Так что совет такой: если вы не специалист в вопросе и нанимать юриста не хотите, идите лучше в суд по месту нахождения застройщика: к вам там будут более лояльны и просто проведут вас по стандартной для них процедуре. Если же вы разбираетесь в этом, готовы побороться с юристом застройщика в судебном процессе, мотивированно опровергнуть его аргументы, то можно попробовать и альтернативные варианты. Кроме того, в местном суде все этого застройщика знают и шансов потом найти ошибки в исполнительных листах или решениях меньше обычного. А это немаловажно, т.к. очереди на получение каких-либо документов в московских судах приличные и решить там вопрос быстро зачастую бывает невозможно. А обнаружить ошибку, когда все уже получено, обидно, т.к. ее исправление трудозатратно.
2. Суд по месту регистрации истца (участника долевого строительства). Тут ровно противоположная ситуация. Судья может вообще не знать ничего об этом застройщике, верить в явно лживые утверждения представителя застройщика, если они грамотно преподнесены. Юристы застройщика, кстати, очень этим пользуются. У судьи, который вёл много дел против этого застройщика, они показывают себя очень честными, признавая свою вину, а на процессе у нового судьи рассказывают невероятные истории. При этом судья, который вообще ничего не знает о стройке, руководствуясь принципом равноправия сторон, слушает его так же, как и вас. И может ему поверить, если вы не докажете обратное. И эмоциональные возмущения на тему того, что застройщик лжет, в суде не работают. Тут работают только доказательства — эмоции уходят на второй план. Не пытайтесь разжалобить судью, чтобы он вам дал неустойку побольше. Так что идти к такому судье можно, если вы готовы к противоборству морально и документарно.
3. Суд по месту исполнения договора. Вариант не стопроцентный. Все дело в том, что в Законе написано: иск можно подать «по месту заключения или исполнения договора». Вообще, понятно, что местом «исполнения» договора является место строительства, но у вас всегда будет шанс попасть на судью (или скорее даже на его помощника), который просто вернет вам иск на том основании, что неправильно определена подсудность. Вы, конечно, можете это обжаловать, но зачем оно вам надо? Вы же не хотите потратить на это 2-3 месяца, а потом ваше дело, в лучшем случае, вернется в суд и, скорее всего, к тому судье, который вам иск вернул (то есть он не хотел рассматривать ваше дело, а вы его заставили). Маловероятно, что такой судья даст вам большую неустойку. Человеческий фактор оценивать тоже нужно. Теперь коротко о месте «заключения» договора. Я бы не рекомендовал вам идти в суд по месту нахождения офиса продаж или агентства недвижимости. Тут вероятность получить вышеописанную ситуацию еще выше.

Если вы идете в суд самостоятельно, рекомендую выбрать тот, который ближе к вашему дому/работе. Вам придется провести много времени в этом здании — до него должно быть удобно добираться.

Еще есть некоторые скрытые неопытному взгляду варианты влияния на подсудность и даже подведомственность (перевод дела из суда общей юрисдикции в арбитраж), которые подробней разобраны в соответствующей статье «Искусственное изменение подсудности», но я не рекомендую прибегать к ним без глубокого понимания вопроса и привлечения специалистов.

Зачем вам надо думать, прежде чем выбирать, в какой суд пойти.

1. После вынесения решения судом передумать и подать в другой суд по тому же периоду неустойки невозможно. То есть вынесенное решение, конечно, может быть изменено, но подать иск на неустойку по тому же самому периоду вы не сможете точно.
2. Так уж вышло, что разные суды дают разные неустойки. Размер неустойки за просрочку в передаче объекта долевого строительства формально един для всех дольщиков, но кто-то получает 100% от заявленного, а кто-то — 1% (и такие случаи бывают). Суду дано право уменьшать неустойку, а поскольку делает судья это произвольно, по своему «внутреннему убеждению», эффект лотереи присутствует несомненно. Более подробно о том, как и почему уменьшают неустойки вы можете прочитать в соответствующей статье «Почему суды уменьшают неустойки» в этом же разделе. Но при этом, зная, какие судьи сколько взыскивают, можно выбрать наиболее благоприятные условия для доверителя.

А.Д. Тютюнин

Если вы хотите рискнуть в надежде увеличить свои шансы на получение неустойки больше среднего, то можно попробовать изменить подсудность искусственно. Далее в статье я рассмотрю варианты, которые вы можете использовать, и дам некоторые советы и предостережения.